新土地管理法，法律規(guī)定土地租賃期限不可以超過二十年，超過部分無效。你的情況應(yīng)該是集體土地，如果雙方在自愿平等公平的前提簽的的協(xié)議是有效的。沒有永久租賃的說法，租賃合同必須有租賃期限，否則就是無效合同。你的土地有沒有土地證？有就是受法律保護；沒有的話，就必須向原集體經(jīng)濟組織申請補辦土地證，再撤銷原合同。 若是村民小組的集體土地，你是本村民小組以外的人，還經(jīng)本村民小組2/3的村民或2/3的村民小組代表同意你租賃。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。據(jù)此，如果土地是村民小組的，你應(yīng)該與本村民小組簽訂《土地租賃合同》；若是本村民小組以外的土地，村委會才和你簽訂《土地租賃合同》。《土地租賃合同》應(yīng)按《農(nóng)村土地承包法》第37條的規(guī)定條款進行簽訂，并報發(fā)包方備案。如果簽訂的《土地租賃合同》符合以上規(guī)定，應(yīng)該說是有效的。《土地管理法》第十五條 農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。《農(nóng)村土地承包法》第四十八條 發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應(yīng)當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。但是，在現(xiàn)實情況中，幾乎大多數(shù)農(nóng)業(yè)承包合同未按以上規(guī)定辦，基本都是和村委會直接簽訂。在司法實踐中，法院也很少依據(jù)該規(guī)定判決合同無效。