租賃合法，買(mǎi)賣(mài)非法。 宅基地的法定租賃權(quán)基本含義是指：由于農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給非集體成員，而在非集體成員與農(nóng)村集體之間產(chǎn)生對(duì)宅基地的使用關(guān)系，在這種情況下，由法律規(guī)定該非集體成員對(duì)該房屋下的宅基地在房屋的通常耐用年限內(nèi)享有的法定租賃權(quán)。 新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向集體組織支付相應(yīng)的租賃費(fèi)用。 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由雙方自由協(xié)商，協(xié)商不成的可以請(qǐng)求人民法院裁判決定。法定租賃期限不受《合同法》20年最長(zhǎng)期限的限制，但是新的房屋所有權(quán)人不能通過(guò)改建或其他增強(qiáng)房屋質(zhì)量的方式以延長(zhǎng)房屋使用期限。 建立的基礎(chǔ)是農(nóng)村房屋向本集體以外的主體轉(zhuǎn)讓或抵押，當(dāng)然非集體成員以繼承或接受遺贈(zèng)或贈(zèng)予方式獲得農(nóng)民房屋所有權(quán)也會(huì)獲得對(duì)宅基地的法定租賃權(quán)。 宅基地法定租賃權(quán)的意義。宅基地法定租賃權(quán)制度的意義在于：可以使房屋所有權(quán)擺脫宅基地使用權(quán)的束縛，實(shí)現(xiàn)房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，實(shí)現(xiàn)房屋的抵押擔(dān)保功能，解決農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展借貸資金匱乏的瓶頸；同時(shí)，增加宅基地的利用率，減少宅基地和農(nóng)民房屋閑置率，減少?gòu)霓r(nóng)用地轉(zhuǎn)作新宅基地的數(shù)量，從而達(dá)到保護(hù)耕地的目的。此外，法定租賃權(quán)的設(shè)定只是在宅基地上增加了一方權(quán)利人，此一權(quán)利人對(duì)于宅基地享有的是債權(quán)，宅基地的物權(quán)仍然掌握在集體和集體成員手中：農(nóng)村集體是宅基地的所有權(quán)人，農(nóng)村村民是宅基地的使用權(quán)人，所以不會(huì)改變宅基地的公有制性質(zhì)；并且，宅基地只能在房屋的使用期限內(nèi)有效存在，房屋買(mǎi)受人不能對(duì)房屋進(jìn)行改建，因而宅基地的用途沒(méi)有發(fā)生改變。 宅基地的法定租賃權(quán)效力。法定租賃權(quán)的效力體現(xiàn)在：在宅基法定租賃期間，宅基地使用權(quán)處于休眠狀態(tài)，不得向買(mǎi)受人主張，但可以據(jù)以向集體經(jīng)濟(jì)組織主張所收租金或直接向買(mǎi)受人收取租金，這就是法定收益權(quán)，之所這樣，是為了保持宅基地使用權(quán)的福利性和社會(huì)保障功能。應(yīng)該說(shuō)，在宅基地上農(nóng)民應(yīng)該享有利益，而不是集體。這符合宅基地使用權(quán)設(shè)立的目的。